Det er mye du kan gjøre for å øke markedsverdien på boligen. Her er guiden til oppussingsgrepene som lønner seg på lengre sikt.
Oppussing er noe nær en nasjonalsport her i landet. I 2014 var det over én million husstander i Norge som utførte en eller annen form for oppussing, ifølge Prognosesenteret. Altså litt under halvparten av alle husstander. Og det er snakk om store summer: Ifølge samme undersøkelse investerte vi over 66 milliarder kroner i boligene våre det året. Men hvor får man mest igjen for pengene?
VG skrev senest i desember om grepene du burde ta dersom du skal selge leiligheten din nå. Da anbefaler meglerne å gjøre så lite som mulig; kline på et strøk med maling og style boligen. I denne utgaven har vi bedt ekspertene vurdere hva man kan få ut av de større, langsiktige prosjektene, for dem som ikke planlegger å flytte med det første.
Vi har også besøkt Kristianne Sylte (23) og Runa Klock (38), som har gjennomført noen av de større tiltakene som ekspertene anbefaler. Sylte har nettopp pusset opp hele leiligheten på Frogner i Oslo. Klock har hjulpet foreldrene med å pusse opp en leilighet på Bislett i Oslo. Det var lenge oppe til vurdering å totalrenovere boligen før salget, men de bestemte seg for å treffe noen få tiltak.
Det er to ting du burde merke deg, først som sist.
- For det første: Skal du tjene penger på oppussingen, burde du skille mellom oppussingens verdi for deg og oppussingens verdi i markedet. Mange bruker penger for å tilpasse boligen til egen smak og stil, uten at det nødvendigvis øker prisen andre er villige til å betale for den.
- For det andre er det verdt å merke seg at oppussingstiltak ikke er like lønnsomme overalt i landet. Stort sett vil lønnsomheten av en investering avta jo lenger bort fra storbyene man kommer. Som eiendomsmegler Christer Vikebø forklarer: «Årsaken er at et nytt kjøkken i sentrum av Oslo stort sett koster det samme som et nytt kjøkken i Alta, mens boligene ikke gjør det.»
Men også her er det unntak. I svært populære strøk i pressområdene hender det rett som det er, at medtatte boliger går til like høy pris som det nye huset over gaten. Som takstmann Espen Fuglesang forklarer: «Folk vil kort sagt betale mer for en rønne, fordi de er opptatt av å bo i et visst område.» Det kan altså lønne seg å spørre en megler hvordan ditt lokale marked fungerer, før du setter i gang.
Når bør du pusse opp kjøkkenet?
Et nytt kjøkken vil sjelden være en lukrativ økonomisk investering, ifølge ekspertene.
– Her er det først og fremst snakk om en investering i livskvalitet. Har man et kortsiktig perspektiv på eierforholdet, bør man som ved oppussing av bad velge tidløs design og nøytrale farger, sier eiendomsmegler Christer Vikebø i Privatmegleren.
Hvor mye man burde legge i innredning og hvitevarer, avhenger ifølge Vikebø av boligens verdi.
– Selv om man sjelden får betalt for ekstreme kvaliteter vil en dyrere eiendom med et «billigkjøkken» i kjøperens øyne være et kjøkken med oppussingsbehov. På samme måte er ikke kjøpere av en rimelig bolig interessert i å betale dyrt for en eksklusiv kaffemaskin og benkeplate i italiensk marmor. Et kjøkken kan leve i langt mer enn ti år, gitt at man gjør tidløse valg.
Men man kan også komme unna med langt lavere utgifter, dersom man kun «fornyer» det eksisterende kjøkkenet.
– Kjøkkenets utseende kan ofte gis et moderne uttrykk om man maler fronter, bytter benkeplate, fliser over benkeplaten og bytter utdaterte hvitevarer. Er frontene eldre i utførelse, kan også kun fronter skiftes, mens opprinnelige skrog beholdes, sier han.
– Det er ikke gitt at alder er avgjørende for om et kjøkken skal skiftes. Et eldre kjøkken kan være velfungerende, pent å se til og av god kvalitet. Men eldre kjøkken kan være upraktisk. Skal dette endres, må kjøkkenet byttes, sier han.
Når bør du ta badet?
Dropp oppussingen av badet hvis du skal flytte snart.
Badet er et av de tyngste tiltakene; å totalrenovere et bad koster gjerne 200 000 kroner og oppover. Skal du selge snart, mener ekspertene du burde droppe oppussing av badet. Det er nemlig langt fra sikkert at du får pengene igjen.
– Har du et bad som er i skikkelig dårlig stand, og du skal flytte snart, lønner det seg nok ikke å pusse opp. Det er ikke gitt at du treffer smaken til dem som kjøper, sier takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst.
Planlegger du å bli i boligen en stund, er det kanskje uaktuelt å la være. Venter man for lenge med å pusse opp badet, kan resultatet bli enda større utgifter.
– Det er i hvert fall lønnsomt å komme fukt- og råteskader i forkjøpet. Den vanligste årsaken til oppussing er imidlertid ofte en kombinasjon av slitasje og at badet fremstår umoderne, sier eiendomsmegler Christer Vikebø i Privatmegleren.
Da blir spørsmålet hva du kan gjøre for i hvert fall å få pengene igjen når du selger. Her er de tre ekspertene samstemte: De mener du burde se helt bort fra trender når du pusser opp badet.
– Det kan være fristende å følge trender. Når man pusser opp bad, er man derimot tjent med å velge tidløse farger og kvaliteter. Mens rosa fliser raskt gikk av moten på 90-tallet, er mørke fliser på gulv og lyse fliser på vegg like populært i dag som den gang. Unngå derfor trendfarger og fliser med særegen struktur, sier Vikebø.
Han råder deg til å være nøktern også med innredningen for øvrig.
– Ofte blir dette den største utgiftsposten. Igjen bør man forsøke å unngå å falle for fristelsene som ligger i å velge en spesiell innredning. Armatur med lysende glassplater er ikke like salgsfremmende i dag som for fem år siden. Tenk praktisk og kvalitet når du velger innredning, sier megleren.
– Ønsker man selv å bidra til å forlenge levetiden på badet, er dusjkabinett og badekar en fin måte å gjøre dette på. Da går fukt direkte til avløp uten at vegger og gulv i vesentlig grad utsettes for fukt, sier Vikebø.
Både Evensen og Fuglesang fraråder deg «snarveiene». De understreker viktigheten av dokumentasjon på det som er gjort.
– Rive og flislegge kan du gjøre selv. Resten må gjøres av fagfolk og dokumenteres. Hvis man kan vise til en garanti, gir det potensielle kjøpere en trygghet. Det er det alle søker når de ser etter noe å kjøpe. Tar man snarveier, kan man få smellen når man skal selge. Det er lett for en takstmann å avdekke om arbeidet er gjort av en fagmann eller ikke, sier Fuglesang.
– Dokumentasjon vil bli viktigere og viktigere på dette området i fremtiden, tror Evensen.
Lønnsom balkong
Det lønner seg nesten alltid å bygge balkong. Gevinsten ligger gjerne i hundretusenkronersklassen, avhengig av plassering og størrelse.
Ekspertene er enige: Det vil stort sett alltid lønne seg å bygge balkong. Byggekostnadene er relativt lave, samtidig som vi er villige til å strekke oss et godt stykke lenger for en balkong.
– En balkong kan koste deg 150 000 kroner, og så får du igjen 300 000 kroner. Forutsatt at du får det godkjent hos kommunen, pleier det normalt å være en god investering, sier takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund (NTF).
I områder hvor snittprisen per kvadratmeter ligger på 65 000 kroner, vil balkong være en god investering, ifølge NKF. Men selv om det er vanskelig å trå feil, er det ikke umulig, ifølge eiendomsmegler Christer Vikebø i Privatmegleren.
– Dersom boligen allerede har en balkong, er det ikke sikkert en ekstra balkong gir vesentlig prisstigning. Det samme er tilfellet om balkongen får en ukurant beliggenhet. Og sist, men ikke minst må man se investeringen i forhold til hva det lokale markedet faktisk er villig til å betale, sier han.
Takstmann Espen Fuglesang mener lysforholdene er avgjørende.
– En balkong er veldig, veldig positivt. Det samme kan være tilfellet med en enkel terrasseplatting, alt som skaper komfort, drar opp prisen. Men det er viktig at den er plassert på riktig side. Ingen gidder å sitte i skyggen, sier han.
Koselig med peis
Peis kan være en lønnsom og koselig investering.
Peis er en rimelig investering, som kan gi deg gevinst. Men det er ikke garantert.
– Det er litt det samme med peis og balkong. En stilig designpeis importert fra Danmark til mellom 20 000 og 25 000 kroner kan være en god investering, sier takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund.
Men han tror boligkjøpere hovedsakelig er opptatt av peis om vinteren.
– Om vinteren tenker folk «åh, her kan vi kose oss foran peisen». Om sommeren spør de heller hvor balkongen er, og glemmer dette med peisen. Hvert år er det slik, sier han.
Christer Vikebø i Privatmegleren vil imidlertid ikke sammenligne peis med balkong.
– Peis er mer som et badekar: Kjekt å ha, men ikke vesentlig for om man kjøper boligen. Ofte er derimot investeringen så liten, relativt sett, at du ikke risikerer å tape et større beløp. Det er også en investering i hygge. Jeg anbefaler å sette inn en peis, sier Vikebø.
Takstmann Fuglesang tror det som hovedregel vil være en god investering. Gamle, store peiser tror han derimot ikke selger.
– Det er mange av disse store stygge peisene i rød teglstein som nærmest tar en tredjedel av stua. De færreste ønsker det i dag. De vil ha nettere og mer moderne opplegg der, som ser bra ut. Det kan lønne seg å bytte den ut i en mindre en, sier han.
Legg nytt gulv
Det kan lønne seg å legge samme gulv i alle oppholdsrom i en leilighet. En solid parkett kan løfte prisen på boligen.
Ekspertene er enige om at et nytt gulv kan være en god investering. Men er du for gjerrig når gulvet skal kjøpes, kan det slå tilbake på deg når du skal selge.
– Skal man legge gulv, bør man være oppmerksom på at markedet foretrekker tregulv, keramisk flis og stein fremfor laminat og belegg. Prismessig er forskjellen liten, og det du sparer, taper du bortimot garantert ved et salg, sier eiendomsmegler Christer Vikebø i Privatmegleren.
Vikebø mener man burde investere noen kroner ekstra i kvalitet og utseende. Det gjør også takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund.
– Jeg ville valgt en litt dyrere, solid og bred eikeparkett. Det er verdt å legge litt penger i gulvet, fremfor å kjøpe laminatgulv eller en billigere og smalere parkett. Det selger mye bedre, sier han.
Vikebø råder deg imidlertid til å unngå parkett som er så spesiell at det blir umulig å kjøpe nye bord i fremtiden. Fargen er dessuten viktig.
– Mørkt gulv stjeler lys og gjør rom mindre. Er det en mindre leilighet, vil det sjelden være klokt å velge et mørkt gulv. Videre er det klokt å tilstrebe å benytte samme tregulv i alle rom med parkett. Har man ulik parkett i gang, stue og soverom, vil en kjøper ofte se dette som et oppgraderingsbehov, sier Vikebø.
Takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst tror imidlertid ikke det vil lønne seg med de dyreste parkettene i alle lokale markeder.
– På rimeligere leiligheter kan man kanskje bruke rimeligere produkter. Investerer man i mange dyre elementer i et lavprisområde, kan det være vanskelig å få igjen de investeringene.
Penger ut vinduet
Å skifte ut vinduer eller etterisolere boligen gir liten verdiøkning, og vil neppe lønne seg.
Med mindre ett eller flere av vinduene punkterer før du selger, vil du trolig tape penger på å bytte dem ut. Når du selger, kan du nemlig ikke regne med at vinduer fra 2010 vil gi en høyere pris enn vinduer fra 1980, ifølge takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund.
– Nei, dessverre. Det burde hatt noe å si, for det koster omtrent 150 000 kroner å skifte vinduer. Jeg gir oftest fratrekk på teknisk verdi når vinduene begynner å bli gamle. Men samtidig oppjusterer jeg tomteverdien, slik at taksten blir den samme, sier han.
Årsaken er at kjøperne ikke tar hensyn til dette når de legger inn bud.
Og ifølge Evensen er det enda mindre sannsynlig at du får igjen pengene ved et salg, dersom du etterisolerer en bolig som ikke holder godt nok på varmen.
– Da skal du bo der på lang sikt. For det er absolutt ikke sikkert at du vil få igjen pengene ved et salg. Per i dag synliggjøres det ikke i en salgsprosess hvor godt isolert boligen er, av den enkle grunn at en familie på to pensjonister og en familie på fem har et veldig ulikt strømforbruk.
Jevnt over synes han boligkjøperne er overraskende lite opptatt av boligstandard. Han viser til tall Selvaag Bolig gikk ut med tidligere i år. Av disse gikk det frem at snittprisen for brukte boliger i Oslo var på 54 600 kroner per kvadratmeter i april, mot 57 000 for nye boliger på samme tid.
Takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst er imidlertid uenig i at vinduenes alder er like uviktig for folk i alle deler av landet.
– I områder hvor det er høyt press, vil prisdifferansen mellom boliger med god og dårlig standard jevne seg ut. Folk vil kort sagt betale mer for en rønne, fordi de er opptatt av å bo i et visst område. Der det ikke er så stor etterspørsel, er det større differanse mellom hva folk er villige til å gi for nye og slitte boliger, sier Fuglesang.
Eiendomsmegler Christer Vikebø mener et punktert vindu kan ha betydning, dersom vinduet ikke skiftes før visning.
– Det å bytte vinduer eller isolere faller inn under oppgraderinger kjøpere burde verdsette, men som de ikke setter vesentlig pris på i kjøpsøyeblikket. Unntaket er dersom du har punkterte vinduer. Lite forteller om manglende vedlikehold så tydelig som en punktert rute i stua, sier han.
Lar man en punktert rute i trekarm stå over tid, vil man dessuten fort ende opp med råteskader.
Bygg garasjen tidlig
En garasje er ikke nødvendigvis en investering du vil få igjen.
– Om det lønner seg å bygge en garasje? Tja …, sier takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst, og utdyper:
– Om du skal bo der en stund, vil det være positivt. Om du skal bo der de neste ti årene, vil du selv dra nytte av det. Det kan også være et positivt bidrag når eiendommen skal selges. Men bygger du rett før du selger, er det ikke gitt at du får den investeringen dekket inn igjen. Store kostnader som dette burde man ta tidlig, slik at man får gleden av dem selv, sier han.
Eiendomsmegler Christer Vikebø i Privatmegleren tror imidlertid det vil være en lønnsom investering.
– En garasje er gjerne langt rimeligere å oppføre enn man har inntrykk av. Det er derimot et kjærkomment tilskudd for en boligkjøper både for bil og lagringsplass. Det er de villig til å betale for. Den krever dessuten mindre vedlikehold og vil heller ikke bli umoderne, sier han.
Takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund tar imidlertid ett forbehold.
– En garasje er veldig mye forskjellig. Det er lettere å selge hus med en romslig dobbeltgarasje. I et hus til fem millioner vil det kanskje øke verdien med 500 000 kroner. Noen gjør noe ekstra ut av det, og lager kontor eller lignende som del av garasjen. Men en liten enkeltgarasje har ikke spesielt stor verdi, sier han.
Boligsparing for unge (BSU) Boligsparing for unge er en gavepakke til alle til og med året de fyller 33. Fra nyttår øker grensen for hvor mye du kan ha på en BSU-konto fra 200 000 til 300 000 kroner. Den årlige grensen ligger fast på 25 000 kroner med mulighet for å sikre seg 5000 kroner i skattefradrag.
Norske boligpriser har blitt mer enn 
– Det at så mange frykter at vi er i en boblesituasjon kan raskt bety sterk negativ psykologi om prisene bikker nedover. Det er imidlertid så mange parametere i boligmarkedet som peker i retning at boligprisene ikke skal falle mye med det første, at jeg tviler på at et boligkrakk er like om hjørnet, sier professor Ola Grytten fra Norges Handelshøyskole.
Ifølge Grytten er hovedgrunnen til at et nært forestående krakk i boligprisene ikke er sannsynlig, at tilbudssiden ligger så langt etter etterspørselssiden.
Boligkjøpet er for de fleste nordmenn den viktigste og største økonomiske investeringen i livet, men mange velger likevel å kjøpe bolig usett – eller bare etter en rask kikk. Her er listen over det du bør ta deg tid til å sjekke før du legger inn bud.
