Ekspertenes oppussingsråd før du skal selge

Oppussing kan gi bedre boligpris

Med enkle oppgraderinger og en ukes hardt arbeid kan du få tilbake hundretusener på boligsalget.

I en 58 kvadratmeter stor leilighet i Sandakerveien i Oslo er Vebjørn Myhre (22) i full gang med å pusse opp.

– Jeg hadde i en lengre periode sett etter et investeringsobjekt, og fant denne – en leilighet med et godt potensial, men med flere momenter som gjorde den lite attraktiv for folk som var på jakt etter tilsvarende leiligheter, forteller Myhre.

Den unge eiendomsmeglerstudenten ga vel tre millioner kroner for leiligheten, inkludert fellesgjeld. Ved å bruke 50 000–60 000 kroner på oppussing håper han å gå 300 000 kroner i pluss når han skal selge leiligheten neste år.

Leilighetens planløsning gjorde at Myhre kunne lage et ekstra soverom uten å måtte ta av arealet til stuen. Toromsleiligheten han kjøpte, kan dermed selges videre som en treroms.

I tillegg har han malt veggene i nøytrale farger, ordnet lister og lyssetting, og lakkert det originale tregulvet.

– Jeg prøver å unngå å gjøre noe med badet. Det er dyrt. Selv om et bad er gammelt, har det sjelden teknisk verdi på null kroner. Man vil ofte ikke oppnå en takst som er 200 000 kroner høyere, selv om man har brukt denne summen på å pusse det opp, hevder Myhre.

Men kanskje det aller viktigste, ifølge ham selv, er at leiligheten har en IN-ordning, individuell nedbetalingsordning. Det gjør det mulig for ham å betale ned store deler av sin andel av fellesgjelden, som ved overtagelse var på 530 000 kroner.

– Løfter inntrykket

– I stedet for å gå ut med en prisantydning på 2,5 millioner og en fellesgjeld på 500000 kan jeg gå ut med en høyere reell prisantydning og betydelig lavere månedlige fellesutgifter, forklarer han. Ifølge administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er det nettopp de mindre oppussingsprosjektene, som å sørge for innvendig overflatebehandling, som gjerne er de mest lønnsomme.

Det kommer klart frem i tidligere undersøkelser som NEF har gjort blant sine medlemmer.

– Maling av vegger og tak, og sliping eller behandling av gulv, er en relativt enkel ogmindre ressurskrevende oppussing, som løfter totalinntrykket og som kan bidra godt til salget, sier Geving.

Store oppussingsarbeider på bad og kjøkken og kostbare konstruksjonsendringer vil sjelden lønne seg krone for krone, mener NEF-direktøren.

– Men det vil trolig gjøre det lettere å selge boligen, ettersom boligkjøperne ser at deslipper store utbedrings- og oppgraderingskostander, sier han.

Tanju Uysal er partner ved meglerkontoret iHUS’ avdeling på Grünerløkka i Oslo. Han er enig med Geving.

Fikse detaljer

– Skal en bruke 100 000 – 150 000 på å pusse opp badet, er det ikke sikkert en får det tilbake. Da er det mye bedre å bytte baderomsinnredning eller lys, og fikse små detaljer som får badet til å se mer innbydende ut, sier Uysal.

Nylig solgte han en toromsleilighet på 47 kvadratmeter på Grünerløkka.

– Bad og kjøkken var fra 2001, forteller han.

– Jeg foreslo for selger å vente en måned og male soverommet grått, fikse noen fliser i kjøkkeninnredningen og friske opp baderomsinnredningen. Leiligheten lå ute til en pris på 2,9 og ble solgt for 3,1 millioner kroner.

Hans tips er enkle oppgraderinger. Investeringer på rundt 10 000 kroner og en ukes hardt arbeid kan resultere i at du får tilbake 150 000 kroner, mener Uysal.

– Det kan være så enkelt som å male en vegg i en farge som er tidsriktig. Dennehøstsesongen ville jeg for eksempel gått for en gråfarge som kalles skumring. Små investeringer vil føre til at flere kommer på visning. De fleste ønsker å ha muligheten til å flytte rett inn.

Hvordan boligen presenteres for markedet, er også svært viktig, mener iHUSmegleren. Det samme trekker eiendomsmegler og avdelingsleder for EiendomsMegler 1 i Trondheim, Alexander Bjerkås, frem.

– Bruk gjerne et par tusenlapper på å få stylet boligen av noen profesjonelle. Det kanfort gi store utslag i prisen. Vi ser at folk som har vært og sett på en bolig som er stylet godt, gjerne blir forelsket i boligen, og betalingsviljen øker når de får se hvor koselig og trivelig boligen kan bli, sier Bjerkås.

Basert på følelser

Vi kjøper ofte basert på følelser, tror Eva Strøm Jørgensen, daglig leder hos NOVA Boligstyling.

– Gir boligen deg en god følelse, så gjør det mest sannsynlig ingenting at den ikke erhelt nyoppusset. Det er denne effekten som er boligstylistens mål, sier hun.

Ikke selg en tom bolig, råder Strøm Jørgensen.

– Få den stylet med møbler og tilbehør. Det er ikke så lett for alle å se for seg hvorstort spisebord og hvor stor sofa som går, når den står helt tom. Ofte virker arealet mindre. Om den er møblert med riktige møbler, fremstår den som større, sier boligstylisten.

Har du mulighet til å føre opp en balkong, vil det høyne boligens markedsverdi, mener Norges Takseringsforbund (NTF). Hvor mye avhenger av hvor stor balkongen er, og omgivelsene. I områder hvor snittprisen per kvadratmeter ligger på 650 00 kroner, vil balkong være en god investering.

– Med en vestvendt balkong i størrelsesordenen 5 – 7 kvadratmeter begynner du å få en verdiøkning på boligen. Og med en terrasse på for eksempel 15 – 20 kvadratmeter, snakker vi 500000 til en million ekstra. Ikke minst takterrasser gir utslag på takstverdien, opplyser Lasse Evensen, leder for NTFs avdeling i Oslo og Akershus.

Han legger til at det må være et hyggelig uterom, hvor det er plass til et par utestoler og et bord, og kanskje noen planter.

Koselig med peis

– En liten luftebalkong eller en fransk balkong mot en trafikkert gate gir minimaleutslag i taksten. Men samtidig ser vi at til og med en brannbalkong, som det ikke engang er lov til å sitte på, gjør at en leilighet «går» lettere.

Evensen understreker at dette er noe NTF mener gjelder hovedsakelig for Oslo og andre store byer. En annen side av saken er at det ikke er gitt at du bare kan montere en balkong sånn uten videre.

– Det er ikke alltid bare å bli enig innad i sameiet om at det skal oppføres balkong. En slik utvidelse er en åpenbar byggesak. Generelt kan vi si at ut mot gaten og ut mot fasaden vil det være vanskelig å få det til, sier Evensen.

En annen lur investering kan være peis.

– Boligmarkedet er svært kortsiktig. I april og mai ser folk etter balkong, mens på høsten og vinteren vil folk ha peis. Peis selger, og trenger ikke koste mer enn 20 000 å installere. Den høyner ofte ikke takstverdien, men kan være avgjørende for å få solgt en bolig, sier Evensen.

Råd til deg som skal selge bolig

Dropp større oppussingsarbeider på bad og kjøkken og kostbare konstruksjonsendringer.
Er boligen i gammel stand kan det være lurt å selge den som et oppussingsobjekt.
Er boligen i normal stand bør du gå over overflater og bytte fliser/benkeplate på kjøkkenet, og fornye slitne fuger på servant og i dusj og eventuelt også baderomsinnredningen.
Har boligen forskjellige parketter fra rom til rom, anbefales å legge nytt slik at det blir likt gulv over det hele.
Bruk tid på presentasjonen. Hyr en profesjonell fotograf og en boligstylist.
Møbler etter boligens planløsning. En tom leilighet ser mindre ut enn en møblert, og møbler hjelper kjøper å forestille seg hvordan en selv vil ha det.
Sørg for at inngangspartiet ser presentabelt ut. Spesielt gjelder dette boliger som ikke er leiligheter. Bytt ut gamle dører, ha det nymalt og ryddig.
Følg trender: Mal vegger i tidsriktige farger og bruk riktige materialer.
Style etter sesong og årstid. Har du veranda eller balkong, er et godt tips nå på høsten å ta ned markiser, legge frem tepper, og sett frem levende lys og grillen, slik at kjøper ser at denne kan brukes også gjennom årets kaldere måneder.
Fremhev de stedene hvor folk skal kose seg: Sørg for at det ser lyst og koselig ut, spesielt på stue, kjøkken, inngangsparti og i gang.
Vurder oppføring av balkong og/eller peis. Et hyggelig uterom gir utslag på takstverdien, og peis kan gjøre at boligen lettere blir solgt.